Affitti a studenti:
- Luca Bisbocci
- 25 giu
- Tempo di lettura: 5 min
La guida pratica e completa per creare una rendita costante e sicura.
Affittare un immobile a studenti universitari non è solo una scelta strategica in città come Roma, ma può rivelarsi una fonte di reddito stabile, flessibile e ben gestibile. Tuttavia, come sempre accade nel settore immobiliare, tutto dipende da come si imposta la locazione.
In questo articolo ti spiego in modo chiaro e completo:
1: CONTRATTI E BUROCRAZIA.
Quando si affitta a studenti, è fondamentale scegliere il contratto più adatto, in base alle esigenze di chi abita e di chi possiede l’immobile.
Contratto transitorio per studenti universitari
È il contratto più usato.
Durata: da 6 a 36 mesi (nella pratica, 12 o 18 mesi sono le formule più diffuse). non è possibile rinnovare questo contratto per più di due volte e comunque per un massimo di 36 mesi totali.
Condizione: lo studente deve essere effettivamente iscritto a un corso universitario o post-laurea, e deve essere allegata copia del certificato di iscrizione.
Forma: contratto stabilito dalle associazioni di categoria, standard e preimpostato, va inoltre allegata e vidimata una "Scheda Calcolo" del Comune di Roma per poter accedere all'agevolazione della cedolare secca al 10%.
✅ Ideale per il proprietario che desidera maggior flessibilità.
Contratto a canone concordato 3+2
Durata: 3 anni + 2 di rinnovo automatico.
Può essere utilizzato anche per studenti, in particolare se ci sono coinquilini che vogliono rimanere a lungo e se si è sicuri di non aver bisogno di casa per gli anni a venire.
anch'esso può usufruire della cedolare secca al 10%, esattamente con la stessa modalità del transitorio.
✅ Ideale per per chi vuole tenere l’immobile affittato per un arco di tempo più lungo alle stesse condizioni.
Entrambi i contratti prevedono l'affitto dell’immobile a più studenti con contratti separati, ognuno per la propria stanza, o in formula contratto unico a più intestatari. Entrambe sono valide, ma richiedono attenzione nella redazione e nella gestione dei rapporti tra coinquilini. Dipende dal tipo di inquilini all'interno e da come si vuole impostare il rapporto con gli stessi.
2: PREPARAZIONE DELLA CASA.
Affittare a studenti non significa dover rinunciare al decoro o al valore della tua casa. Con qualche accortezza puoi rendere l’immobile funzionale, pratico e molto appetibile.
🔹 Ambienti
Stanza: un letto (ove ci fosse la possibilità al livello di spazio) gli studenti gradiscono il matrimoniale, costa pochi euro in più rispetto al singolo ma è di gran lunga più apprezzato; una scrivania con una sedia comoda ed una luce da studio, un armadio comodo di almeno 3 ante.
Cucina: Un frigo capiente con un grande congelatore; forno, tavolo con sedie. L'ideale in cucina è separare e distinguere gli spazi in base alle camere per non creare confusione e disparità all'interno di casa.
Bagno deve essere funzionale e ben mantenuto, una doccia comoda e con una lavatrice da almeno 4 kg di carico. consiglio personale lasciate la vecchia e funzionale cassetta del wc esterna, sarà un po' meno estetica ma la manutenzione è nulla rispetto alle cassette incassate nel muro. (stile geberit).
Spazi comuni: Gli studenti apprezzano zone giorno vivibili, anche piccole, ma ben organizzate. Un divano, una parete attrezzata, magari una TV. Ideale un balcone o terrazzo dove trascorrere piacevoli ore distaccandosi dallo studio.
🔹 Connessione Wi-Fi
È fondamentale. Offrire una buona connessione internet è oggi un requisito base.
🔹 Pulizia e manutenzione
Prima di ogni nuova locazione, Pulizia degli ambienti, una mano di pittura qualora servisse, check degli impianti, degli elettrodomestici e dell'arredamento. L’effetto “trasandato” è il motivo n.1 per cui uno studente non sceglie un appartamento.
3: VANTAGGI.
✅ Reddito costante e regolare: Il canone è quasi sempre pagato direttamente dai genitori, spesso con garanzie sottoscritte. Questo riduce drasticamente il rischio di morosità. In particolare trattandosi di studenti maggiorenni singoli e non di famiglie con a seguito minori o anziani in stato di inabilità anche nel caso di contenzioso lo sfratto sarebbe rapido.
✅ Alta domanda e basso turnover: In zone universitarie o ben collegate, la domanda è continua e perenne: Se l’appartamento è ben gestito, non resta mai sfitto.
✅ Durata contenuta = flessibilità: Con il contratto transitorio, non sei legato per anni. Puoi rientrare in possesso dell’immobile in tempi brevi se ti servisse.
✅ Tassazione agevolata: Con il canone concordato e la cedolare secca, la tassazione scende al 10%, senza cumulo IRPEF. Un bel risparmio!
4: CONSIGLI BONUS.
Gestire un affitto a studenti richiede attenzione anche ai piccoli dettagli, quelli che fanno la differenza tra una locazione tranquilla e una piena di complicazioni. Ecco alcune accortezze che ti consiglio sempre di adottare:
Fai un inventario dettagliato (meglio se fotografico):
Prima della consegna delle chiavi, redigi un inventario preciso di tutto ciò che si trova nell’immobile: arredi, elettrodomestici, accessori, perfino il numero delle sedie. Aggiungi foto datate e fai firmare al conduttore una copia. Questo ti protegge da eventuali contestazioni alla riconsegna e ti permette di gestire meglio eventuali danni o mancanze.
Prevedi una cauzione adeguata:
La cauzione non è un eccesso di cautela: è una forma di garanzia standard che tutela il proprietario in caso di danni o mancato pagamento delle ultime mensilità. Con studenti che cambiano ogni 12 o 18 mesi, è bene mantenere una copertura solida. Il consiglio è di richiedere almeno una o due mensilità.
Richiedi un garante:
Anche se lo studente è maggiorenne, è fondamentale che il contratto sia supportato da un garante, che solitamente è uno dei genitori. Inserire nel contratto una clausola di garanzia personale rafforza la posizione del proprietario e garantisce più sicurezza nei pagamenti.
Non gestire tutto da solo, soprattutto con più inquilini:
Quando affitti a più studenti nella stessa casa, le richieste raddoppiano: chi ha smarrito le chiavi, chi ha rotto la maniglia, chi chiede una ricevuta in più…Gestire tutto da soli, oltre a essere impegnativo, rischia di trasformarsi in una fonte di stress continua. Avere un servizio di gestione a supporto ti permette di ottimizzare tempi, comunicazione e manutenzioni, senza perdere il controllo.
Assicura l’immobile con una polizza specifica per locazioni:
Molti proprietari ignorano questa possibilità, ma esistono assicurazioni specifiche per immobili in affitto, che coprono danni causati dagli inquilini, morosità, e perfino spese legali. È una piccola spesa annuale che ti tutela da problemi potenzialmente molto più costosi.
Utenze:
Il tema delle utenze può diventare una fonte di confusione (e a volte di tensione) tra i coinquilini. Per questo motivo, consigliamo di lasciare le utenze direttamente intestate al proprietario e poi ricalcolare e addebitare mensilmente i consumi agli inquilini, suddividendo la spesa in modo equo.
Gestire una casa in affitto per studenti può diventare un secondo lavoro. Per questo esiste UnoPratico – Gestione Affitti, il nostro servizio che ti permette di avere rendita senza preoccupazioni.
Ci occupiamo di tutto:
📐 Valutazione e preparazione dell’immobile
✍️ Redazione del contratto (transitorio o concordato)
📑 Registrazione e gestione scadenze fiscali
🔍 Selezione inquilini e garanzie
🛠️ Assistenza continua e manutenzione
💳 Incasso canoni e rendicontazione periodica
Sarai sempre aggiornato, ma senza dover alzare un dito.
In conclusione
Affittare a studenti è una scelta intelligente, se fatta nel modo giusto. Ti permette di ottenere un reddito costante, con bassa morosità e massima flessibilità. Ma, come sempre, è la gestione a fare la differenza tra una buona rendita… e una fonte infinita di stress.
Vuoi trasformare il tuo immobile in una renda affidabile, ben gestita e fiscalmente ottimizzata? Contattaci per una consulenza gratuita. Con UnoPratico, la tua casa lavora per te. Tu incassi. Noi pensiamo al resto.
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